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Cas clients
Succession et Démembrement
de Propriété
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La France est le seul pays de l’UE où les droits de succession représentent plus de 1% du total des recettes fiscales, soit 3 fois la moyenne des pays de l’OCDE.
Le taux de prélèvement peut même atteindre 60% de prélèvement pour un héritage entre parents du 4ième degré (oncle à neveu par exemple).
Pour faire face à cette spoliation étatique, le démembrement de propriété est d’une très grande efficacité à condition que cette solution soit bien maîtrisée et soit mise en place en amont de la succession.
Dans un pays aussi fiscalisé que la France, la succession doit être anticipée, préparée et non subie.
- La nue-propriété est le droit de posséder pleinement un bien au terme de l’usufruit ;
- L’usufruit est un droit viager qui s’éteint au décès de l’usufruitier.
Exemple
Lors d’un démembrement de propriété sur un bien immobilier à usage d’investissement locatif, le nu-propriétaire possède le bien, mais n’en perçoit pas les fruits (les loyers).
L’usufruitier ne le possède pas, mais perçoit les loyers issus de ce bien.
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit, qui est un droit viager, s’éteint et le nu-propriétaire possède le bien en pleine propriété sans payer de droits de succession.
L’évaluation de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété sur un bien se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier (barème défini par l’article 669 du Code Général des Impôts).
Ainsi, plus l'âge du donateur est élevé, plus la valeur de la nue-propriété augmente et donc plus le montant des droits de donation augmente.
Entre 61 et 71 ans, la valeur de la nue-propriété est de 50% de la pleine propriété. Entre 81 ans et 91 ans, la valeur de la nue-propriété est de 80% de la pleine-propriété.
Lorsque les donateurs (en général les parents) font donation de la nue-propriété aux donataires (en général leurs enfants) avec réserve d’usufruit sur la résidence principale, les donateurs conservent le droit de vivre dans la résidence principale.
Dans le cas d’une donation de la nue-propriété sur un investissement locatif, les donateurs conservent le droit de percevoir les fruits de cet investissement locatif, c’est-à-dire les loyers.
Exemple
Prenons le cas de deux parents, âgés de 55 ans et propriétaire de leur résidence principale d’une valeur de 800 000 € non grevé d’emprunt.
Ils ont deux enfants et souhaitent optimiser la transmission en leur faisant la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit de leur résidence principale.
Il n’y a jamais eu de donation par le passé.
Les parents donateur étant âges de 55 ans, la valeur de la nue-propriété, selon le barème fiscal en vigueur, est de 400 000 €.
Chaque parent va donner 100 000 € de nue-propriété à chaque enfant, soit 200 000 € par parent.
Grâce à l’abattement en ligne directe de 100 000 €, les deux parents vont donc pouvoir transmettre la nue-propriété de leur résidence principale sans payer aucun impôt.
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les deux enfants héritent d’un bien d’une valeur de 800 000 € sans droits de succession à payer.
Si aucun démembrement n’avait été mis en place, le montant des droits de succession aurait été de 72 776 €.